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後疫情時代日本響往大自然掀山林買賣熱潮 買下山頭私家地露營?

/ 撰文 何國龍
/ 2022.06.21
疫情以來,令到人們的生活習慣有所改變,在這一兩年間,日本掀起了「山林買賣」的熱潮,竟然是因為日本人想要遠離繁囂的都市,到郊區山林露營而推動起來,可能大家會覺得,為了露營而把土地買下來會否有點奢侈?事實上,這些山林的價錢並不昂貴,用一間住宅的價錢足以買下一整片山頭了。

日本的森林覆蓋率高達68.5%,當中有近6成是私有林(圖片來源:Unsplash)

除了是人們的習慣所致,亦因為日本當地的山林業式微,所以持有者紛紛將這些土地拋售。根據聯合國糧食及農業組織的數據,日本的森林覆蓋率達到68.5%,是為全球第二高的比率,當中私有林又佔上其中的58%,換言之有超過三成的日本版圖就是這些可以買賣自由的山林。在價錢上,在2019至2020年熱潮興起時,每一公頃的山林大約只需30到80萬日元,但這些已經是種植了人工林的山林,有一定的經濟價值,如果是天然山林的話,可以低至20萬日元左右,不過根據山林位置亦有所不同。

疫情之後,日本人想要遠離繁囂的都市,到郊區山林接近大自然而推動起山林買賣熱潮(圖片來源:Unsplash)

於2015年成立的山林銀行,就是專門做這一門生意的,據悉在疫情以前,每年大約只有100位客戶,但疫情之後對此有興趣的客戶升達數倍。除了自用之外,這些山林亦存在其他的商機。首先,由於山林需要維持的,可以藉此申請補助金,如果出現山泥傾瀉或意外而傷及別人,則有機會負上責任。近年新興環保、ESG議題,山林亦可能做碳權、碳中和買賣抵消買家自身的碳排放。如果這些山林有供電網的話,還可以收取電力公司的租金。日本做山林買賣有一位很出名的「山王」永野彰一,在兩年之間買下了全國千座山林,主要靠向電力公司收租以及出產的一些作物如竹筍和樹木來獲利。

這些山林大多數被劃分成不允許興建建築物的區域,所以想興建住宅甚至別墅不太可能(圖片來源:Unsplash)

不過,如果想透過轉手來獲利則比較難。日本的山林業於上世紀曾經鼎盛過,最高峰時期80年代這些山林的價格是現在的10倍以上。但山林銀行指出要重回高峰基本上不太可能,主要還是因為山林業已經式微。而且,這些山林適合用來種植作物、露營,但如果用來興建住宅或建築物甚至別墅的話,就要視乎當地的法例,不過根據日本的《都市計劃法》,這些山林大多數被劃分成不允許興建建築物的區域。

山林容易受到風雪、暴雨影響,這些山林都是需要維持的,如果出現山泥傾瀉或意外而又傷及別人,則有機會負上責任。(圖片來源:Unsplash)

了解過後,即使祟尚大自然的朋友依然想要入手這些山林,入門的話大概只需要20萬日元入手,不過對於外國人而言卻非易事,因為要入手這些山林需要有日本當地的居留權,而且對於買家是外國人日本方面始終有所保留,況且這些山林有時會位處一些相對敏感的位置,而且日本47個都道府縣對於相關的條款細則有所分別,所需的手續亦不盡相同,有時處理這些手續亦是麻煩事一椿。

山林美景無人不歡,但如果是以投機心態去入手恐怕並不適合(圖片來源:Unsplash)

其實在日本這些「便宜貨」已非新鮮事,近年也紛紛出現一些「1日元」的房子甚至別墅,1日元只是象徵式的價格,實際上是業主恨不得將之送出去減去負擔,無力支付這些房子背後龐大的雜費,例如維修管理費、相關設備的使用權費用、排污費等等,這些費用可以高達每年100萬日元,再加上日本的房屋持有稅亦相當高昂。如果是以投機心態去入手這些山林或一元房子,恐怕得不償失,但如果真的想要在當地有所發展或純粹興趣所致,卻不失為一個低成本的方法。